В Україні дедалі гостріше постає проблема застарілого житлового фонду. Що робити зі старими хрущовками і чому досі не вдалося приступити до вирішення цього питання
В Україні роками гостро стоїть проблема зі старою забудовою. За даними міністерства регіонального розвитку та будівництва, в Україні близько одного мільярда квадратних метрів житла є застарілим. Це фактично 70-80 відсотків від всього житлового фонду країни. Окрім цього, вісім відсотків будинків перебувають в аварійному стані й небезпечні для життя. Загалом це радянські п’ятиповерхові панельні будинки, так звані хрущовки, які масово будувались в Україні з кінця 50-х років минулого століття.
Невигідні правила
У Києві такі будинки будувалися з 1957 до 1969 року. В СРСР планували, що через 25 років всі жителі із таких будинків будуть переселені в інші, більш комфортабельні. Однак термін експлуатації такого житла щоразу подовжували. У 2017 році в Україні закінчився 60-річний термін експлуатації перших збудованих хрущовок. З цього часу жити в них небезпечно.
Старі п’ятиповерхівки потрібно або капітально ремонтувати, або зносити. У 2006 році в Україні був ухвалений закон про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду. Однак масової реновації застарілого фонду так і не відбулося, хоча спроби були. Голова правління громадської організації “Асоціація територіальна громада” Сергій Дєдов розповідає, що у київському мікрорайоні “Нивки” спробували втілити в життя оновлення кварталу з хрущовками за діючим законом, але невдало. “Влада виділила забудовнику місце під будівництво стартового будинку, куди мали переселити жителів старих будинків, а їхнє житло знести та збудувати на цьому місці новий квартал. Забудовник побудував там багатоповерхівку, але нікого не переселили, люди залишилися в старих хрущовках, а квартири в новобудові продали. Забудовнику було невигідно продовжувати будівництво”, – розповідає Дєдов.
Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе вважає, що діючий закон недосконалий. Адже на відселення людей для проведення реконструкції зараз за законом має бути стовідсоткова згода власників житла. Якщо хтось один виступив проти, то реконструкція відкладається. Окрім цього, коефіцієнт відшкодування за старе житло до цих пір становить 1,5. Тобто, при переїзді в новий будинок мешканцю старої хрущовки забудовник повинен дати квартиру на 50 відсотків більшу за площею, аніж та, яка у нього була у старому будинку. А це невигідно забудовникам. “Це і стало основною причиною того, що реновація застарілого житла в Україні так і не розпочалася на практиці”, – вважає Парцхаладзе.
Старі п’ятиповерхівки потрібно або капітально ремонтувати, або зносити
Нова спроба реновації
Оскільки з кожним роком проблема застарілого житла для України стає все актуальнішою, міністерство регіонального розвитку не полишає надії таки розпочати його масштабну реновацію. Там розробили новий законопроект, який частково дублює нинішні вимоги до реновації – старе житло має бути частково реконструйоване, або просто повністю знесене, а на його місці приватний інвестор має побудувати нові будинки. До заселення у новий будинок, відповідно до розробленого документу, інвестор має надати мешканцям тимчасове житло або грошову компенсацію за стару квартиру.
Але пропонується встановити нову вимогу щодо згоди мешканців будинку на проведення реконструкції. Передбачається, що за знесення старого будинку та переселення у новий має проголосувати лише 75 відсотків власників квартир та іншого нерухомого майна в межах кварталу (мікрорайону).
“Може, нарешті щось зміниться. Вже багато років чекаємо хоча б на ремонт нашого будинку, бо і дах тече, і труби прогнили скрізь і фундамент руйнується”, – нарікає київська пенсіонерка Людмила Вінницька. Разом з тим, пенсіонерка не впевнена, що ідею можна реалізувати, адже не всі мешканці, зокрема її будинку, готові переїхати зі свого старого будинку в новий в інший мікрорайон, хоча б і тимчасово. З цим погоджується і Сергій Дєдов. “Люди звикають до оточення, до свої магазинів, лікарень. Літніх людей буде надзвичайно важко переконати переїхати, навіть обіцяючи нові сучасні квартири”, – переконаний Дєдов. Але в мінрегіонбуді і це передбачили: всіх незгодних висилятимуть зі старих квартир примусово за рішенням суду.
В чиїх інтересах?
Член комітету Верховної Ради України з питань запобігання і протидії корупції, активіст громадського руху “Збережи старий Київ” Ігор Луценко переконаний, що ще одна спроба почати масштабну реновацію застарілого житла також буде невдалою, оскільки не враховує інтереси власників житла. Він вказує на те, що нині чиновники мінрегіонбуду обґрунтовують реновацію суспільною необхідністю. “Якщо це реконструкція приватного житла, то яка тут, даруйте, суспільна необхідність? В Конституції України прямо заборонене відчуження приватної власності. Якщо люди вважають, що їхня приватна власність їх задовольняє, то ніякою суспільною необхідністю це не прикриєш”, – сказав DW Луценко.
Він вважає, що нинішня спроба провести реконструкцію застарілого житлового фонду містить чимало корупційних ризиків, оскільки, на його думку, ініційована задля задоволення великих забудовників. “Увесь цей законопроект написаний під приватного забудовника. За цим законопроектом інвестор приносить план забудови, а місцевий орган влади має його всюди про лобіювати, організувати все для забудовника: ходити в суди та забирати квартири в людей, займається плануванням, знаходить оцінщика для квартир тощо”, – наголошує депутат.
Потрібне залучення мешканців
Архітектор, консультант з розвитку територій “Київської стратегічної спільноти” Костянтин Колесніков наголошує, що подібний план з проведення масштабної реконструкції застарілого житла Україні потрібен, аби комплексно вирішити проблему аварійних та непридатних для життя будинків. Він вважає, що Україна має скористатися досвідом проведення такої реновації Польщі чи Німеччини.
При цьому Колесніков наполягає, що до розвитку території мають максимально залучаються мешканці та власники нерухомості. “Мешканці повинні мати прямий вплив на забудовника та на формування плану реновації, адже це територія, на якій вони будуть далі жити”, – зауважує Колесніков. На його думку, передусім Україна має передбачити прозорий механізм фінансування масштабної реновації та відповідальність забудовника за втілення плану реконструкції, зокрема хрущовок.
