Бажання мати дах над головою – одна із базових потреб людини, і тому новини ринку нерухомості – завжди в топі інтересів наших співвітчизників. Особливо, коли інформація надходить від фахівців, які роками її аналізують і моніторять. А за їх словами, незважаючи на деякі нюанси, на цьому ринку в 2018 році переважала низькоцінова стабільність.
Про це, зокрема, заявив президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) Юрій Піта 12 грудня у Києві під час прес-конференції: “Ринок нерухомості України в 2018: результати року та перспективи галузі в прийдешньому році”.
Присутні на заході фахівці розповіли про стан галузі в зв’язку з економічними і політичними подіями, що відбуваються в нашій країні, а також повідомили про актуальні питання законодавчого регулювання галузі, якості роботи ріелторів і можливості саморегулювання ринку в нинішніх умовах.
Надана статистика за реальними угодами, яку щорічно акумулює і аналізує Комітет АФНУ з інформаційних технологій, сервісів і аналітики свідчить , що на сьогоднішній день падіння цін на нерухомість практично зупинилося, а в деяких сегментах спостерігаються перші ознаки зростання.
За словами голови цього Комітету Едуарда Бразаса, 2018 рік в цілому був достатньо стабільним: не було значних падінь, кризових ситуацій у жодному з сегментів. Ця тенденція продовжилася з 2017 року, а 2018 став подібним до нього за своїми показниками.
Прогнози, які ми давали на 2018 рік справдились, за виключенням деяких нюансів. В сегменті аренди, в серпні-вересні виникла традиційна активність. Це зазвичай призводить до невеликого зростання в залежності від сезону , але в цьому році зростання цін в частині недорогої нерухомості було більше за прогнозоване. У деяких сегментах ціни піднялися на 20-25%. Була у власників така можливість – ринок був достатньо активним, от вони цим і скористались. Київ особливо подорожчав і це можна вважати певною корекцією за минулі періоди, -пояснив експерт.
Рік тому ми виявилися більшими песимістами , ніж забудовники. Тому що прогнозували стадію деякої стабілізації первинного ринку з точки зору нових проектів і так далі, але – ні . Чи то забудовники вирішили швидше забудовувати свої майданчики, остерігаючись, що їх відберуть,чи то ще щось. Та в цьому році первинний ринок був навіть активніший , ніж в минулому році, – зауважив Бразас.
Середні ціни на нерухомість в цьому році в глобальному масштабі продовжували потроху падати. З іншого боку це падіння стабілізувалось , а по деяким сегментам і регіонам зійшло нанівець. Про що свідчать дані з ринку нерухомості п’яти найбільших міст України.
Щодо динаміки падіння, то якщо у минулому році ціни падали в середньому приблизно на 0,7 % в місяць , то у цьому році вони падали вже на 0,12 %, що і дозволяє говорити про фактичну зупинку цього процесу.
З точки зору активності ринку , то в порівнянні з таким же періодом 2017 року кількість транзакцій зросла на 13 % і склала понад 330 тисяч. Все це говорить про те що попит на ринку є і клієнт потроху на нього повертається.Щодо структури попиту, то очевидно , що переважна більшість покупців цікавляться нерухомістю в економ – сегменті. І якщо у минулому році кількість оборудок вартістю до 50 тис. дол. США, наприклад, на столичному ринку за 1-2 х кімнатну квартиру складала близько 70% , то за той же період 2018 кількість таких транзакцій досягла вже 80 %, причому в межах цієї суми торгуються вже і трикімнатні квартири.
Як правило, продажна ціна об’єктів відрізняється від заявленої в середньому не нижче 5%. Але при правильному професійному супроводі оборудки,ціна проданої нерухомості майже не відрізняється від стартової. Середній строк періоду продажу у 70 % випадків складає близько 2 – х місяців.
Щодо нової забудови, то на столичному ринку в цьому році – біля 400 об’єктів і ще близько 300 у передмісті Києва, де зараз здійснюються продажі, що на 20% вище за показники минулого року. Середні ціни на первинному рівні теж демонструють певну стабільність порівняно з минулим роком, коли вони дещо падали.
Зростання «первинки» можна пояснити тим, що нове будівництво – один з небагатьох сегментів української економіки, де можна, як мінімум, не втратити свій капітал, а при сприятливих обставинах ще й непогано заробити, – прокоментував Едуард Бразас.
Повільно, але стабільно зростає вартість торгової та офісної нерухомості; пік зростання ринку оренди традиційно припав на серпень-вересень, після чого знову настало затишшя, як і в попередні роки.
Під час прес-конференції експерти приділили велику увагу обговоренню роботи над новим Законом про ріелторську діяльність. За словами Юрія Піти, в АФНУ вважають, якщо вже рішення про необхідність прийняття такого документу було прийнято на найвищому державному рівні , треба докласти максимум зусиль для того, щоб він став не просто формальністю, а врахував би інтереси усіх сторін і всіх учасників ринку нерухомості. А роботи тут дуже багато в зв’язку з різноманітними прикладами того, як спочатку, можливо, і правильні ідеї (ситуація з оцінювачами, земельниками та інші) отримували вкрай негативний для суспільства вектор розвитку.
І тому, наполягає голова Асоціації, вони, як провідне об’єднання професіоналів, не можуть допустити подібного розвитку подій в такій важливій галузі. Реформа оціночної діяльності , за проведення якої відповідає Фонд Держмайна, продовжує викликати багато запитань. Тому що створені для оцінювання майна приватні структури виглядають як учасники «законно– корупційної схеми».
Це негативне явище, та й сама система працює,з огляду на численні скарги клієнтів, дуже некоректно, постійно завишуючи оціночну вартість майна відносно реальної ринкової. Всі ці помилки можна виправити в майбутньому законі про ріелторську діяльність, на прийняття якого можна розраховувати в середині наступного року, – підкреслив Піта.
Відповідаючи на питання кореспонденту Голосу – Інфо щодо змін у правовій захищеності пересічних інвесторів будівництва нового житла, він зауважив, що звернень щодо ризиків права власності в цьому році стало менше.
Все таки відчуваються певні зміни з точки зору контролю. Це відбувається, в першу чергу, завдяки тому, що вводяться нові механізми реєстрації. Тобто запроваджений електронний реєстр – це більш ефективний інструмент, хоча його ще треба серйозно доопрацьовувати. Але якщо він буде адекватно застосовуватись, то буде значно важче маніпулювати базовими даними. Тому це нове електронне урядування – дуже важливе і правильне. Якби там не було, але все ж таки відбуваються і певні позитивні зміни в судовій владі, стало менше відверто неправильних рішень, які вирішують право власності. Дещо зроблено і Мінюстом в цьому напрямку, але радикальні зміни відбудуться лише тоді , коли в сфері регулювання ринку нерухомості стануть відчутними результати в боротьбі з корупцією, – пояснив експерт.
Не обійшли увагою на прес-конференції і одне з найбільш хвилюючих останнім часом питання впливу введення воєнного стану в деяких областях і регіонах країни на ринок нерухомості сьогодні і на майбутнє. З відповідей на запит АФНУ інформації у своїх регіональних представництв щодо цього питання було зроблено висновок, що ніякої катастрофи не сталося і не очікується. Буквально перші декілька днів після введення воєнного положення були зареєстровані поодинокі випадки відмов від угод або зняття об’єктів з продажу. Але вже за тиждень, все повернулося на круги своя -заплановані і нові угоди відбуваються по всіх регіонах, вартість об’єктів ніяк не змінилася.
Ціни стабільні, але приводу для росту поки немає. Активність ринку зосередиться в економ-сегменті.Скорочення пропозиції в економ-сегменті вторинного житла. Стабілізація пропозиції на первинному ринку, темпи запуску нових об’єктів зменшаться. У сегменті оренди затишшя
На наступний рік експерти прогнозують (за умови відсутності зовнішніх політичних чинників) подальшу стабілізацію вартості нерухомості з припиненням цінового падіння.
З точки зору психологічного впливу майбутніх виборчих компаній може бути гальмування динаміки продажів в очікуванні змін в залежності від результатів самих виборів. Це буде стосуватися в першу чергу інвестування в нові об’єкти первинки , темпи запуску яких трохи знизяться.
Щодо орендного ринку,який у цьому році пережив деяке цінове пожвавлення, то як і в попередні роки відбудеться затишшя до серпня-вересня, а там – невелике зростання.
Ніяких передумов появи доступного іпотечного кредитування як і раніше спостерігатися не буде. Ринок комерційної нерухомості, а також сегмент оренди особливою активністю відрізнятися також не будуть.
Виходячи з макроекномічних очікувань, сподівання на зниження іпотечних ставок до 11-12 немає і поки не буде. Отже на зростання ринку нерухомості завдяки цьому важливому стимулюючому механізму в 2018 році розраховувати не доводиться. До того ж очікування на появу нових драйверів цього ринку , зокрема цивілізованого земельного ринку чи заміні податку на прибуток податком на виведений капітал,не справджуються .
Отже ринок не буде падати, але й підстав для зростання не буде. Звідси – досить стабільні ціни і активність, яка зосередиться в основному в економ-сегменті, хоча пропозиції тут можуть скоротитися, – резюмують експерти.
