Голова правління Державного фонду молодіжного житлового будівництва Сергій Комнатний наводить цифри: у країнах Євросоюзу орендне житло дуже популярне – у Британії воно становить 31 % усього житлового фонду, у Франції 37 %, у Нідерландах 47 %, у Німеччині – 50 %, у Швейцарії показник найвищий – 71 %. По Україні ж такі дані відсутні, оскільки оренда житла переважно відбувається «в тіні». Неурядові організації нарахували близько 1 400 000 українських громадян, які сьогодні винаймають житло. Звичайно, цей показник дуже далекий від реальності (можливо, в самому Києві стільки), але хай там як, а ці мільйон чотириста тисяч громадян проживають в орендному житлі, яке точно не є соціальним, а достатньо дорогим. Якщо середньостатистична українська сім’я винаймає житло, то витрачає на цю оренду до половини вартості всіх своїх місячних сукупних доходів. У країнах Євросоюзу люди витрачають на оренду зі сплатою комунальних послуг не більше ніж 30 % сукупного доходу сім’ї. Держмолодьжитло поставило мету створити в Україні механізми появи орендного житла. Це може бути безпосередньо будівництво орендного будинку або реконструкція уже наявної будівлі. Такий будинок може бути як державної форми власності, збудований за кошт держави або державних установ і організацій, або муніципальної, збудований за рахунок коштів органів місцевого самоврядування. «Останніми роками ми маємо дедалі більше фінансово спроможних територіальних громад, які, я впевнений, відгукнуться на такі законодавчі можливості і почнуть реалізовувати спеціальною житло навіть швидше, ніж на це реагує державний сектор або приватний сектор, – сказав Сергій Комнатний. – Звичайно, він передбачатиме, що приватний інвестор зможе вкласти кошти в будівництво».
Що ж зроблено для реалізації цього гарного наміру? «Ми створили робочу групу, до якої увійшли представники центрального органу виконавчої влади, неурядових громадських організацій і фахівці, – розповідає Сергій Комнатний. – Таким чином у рамках наших стратегічних напрямків роботи напрацювали проект закону. Навесні цього року ми провели експертне обговорення зазначеного законопроекту за участі міжнародних експертів, звернувшись до Європейської внутрішньої комісії ООН та Комітету житлового господарства та землекористування Організації Об’єднаних Націй. Ми отримали експертизу зазначеного законопроекту з урахуванням найкращих практик Європейського Союзу, отримали зауваження і рекомендації. На сьогоднішній день ми підготували законопроект, який відповідає на наступні запитання: як має створюватися ринок орендованого житла, як мають створюватися орендні будинки, чи може застосовуватися державне та приватне партнерство при будівництві таких будинків, хто має право на таку соціальну оренду, на який термін буде укладатися договір оренди, які можливі податкові та інші пільги для забудовника і в подальшому власника житла, яким чином ми можемо здешевити вартість для кінцевого споживача – для того, хто буде орендувати це соціальне житло. Також ми розглядаємо питання, що квартира в орендному будинку не підлягатиме приватизації, інакше цей законопроект спіткає доля законопроекту про житловий фонд соціального призначення: нібито органи місцевого самоврядування накопичують соціальне житло і йде надзвичайно дешева приватизація».
Ще зарано вказувати якусь конкретну вартість оренди, навіть мінімальну чи максимальну. Поки що точно можна сказати, що, оскільки це буде державний або муніципальний будинок, то забудовник не закладатиме у свою діяльність плановий прибуток, а також матиме податкові пільги, тому приблизно на 20 % собівартість цього будинку буде дешевшою за будівництво аналогічного звичайного житлового будинку. Це все в майбутньому має врегулювати і здешевити кінцеву вартість для споживача такого орендованого житла. А оскільки йдеться про державний або муніципальний орендний будинок, то обов’язково буде встановлено максимальну межу орендної плати, і власник орендного будинку не зможе змінювати цю вартість частіше ніж один раз на рік. Договір же має укладатися на 5 років.
Звичайно, не будь-яка сім’я зможе претендувати на це орендне житло – лише соціально незахищені і/або малозабезпечені верстви населення. «Для прикладу, у програмі “Доступне житло” на сьогоднішній день у нас можуть брати участь лише ті особи, сукупний середній дохід яких не перевищує п’ятикратного розміру середньої заробітної плати в регіонах, – говорить Сергій Комнатний. – Хоча сьогодні є багато розмов про зниження цієї планки – Міністерство фінансів пропонує знизити її до трикратного рівня середньої заробітної плати, вище якого сім’я уже не може брати участь у програмі доступного житла. Я думаю, що і в соціальній оренді ці показники теж будуть враховані». Критерієм отримання права на соціальну оренду стане коефіцієнт до мінімальної заробітної плати чи прожиткового мінімуму. Законопроект передбачає створення реєстру громадян, які потребують соціальної оренди. Такий реєстр вестимуть органи місцевого самоврядування.
«Це надзвичайно на часі, тому що ми маємо всіх наших громадян забезпечити доступним і достойним житлом, як це вказано в Женевській хартії ООН сталого житлового господарства, яку Україна частково ратифікувала, – говорить Сергій Комнатний. – Ми оголосили курс на європейську інтеграцію, тому маємо створити в Україні такі соціальні стандарти, які діють в усій цивілізованій Європі, і наші громадяни не мають шукати за кордоном кращої долі, зокрема житлової. Ми маємо розвивати свою країну у своєму власному домі».
Рішення про будівництво першого, пілотного проекту безпосередньо приймуть органи місцевого самоврядування. Але для цього потрібно, щоб законопроект спершу став законом. «Тому найближчим часом він буде внесений до парламенту, зареєстрований, і народні депутати поставлять його у пріоритетні законопроекти, які необхідно суспільство, і найближчим часом він набуде статусу закону, – пояснює Сергій Комнатний. – Тоді органи державні установи та органи місцевого самоврядування зможуть його використовувати».
Голова правління Державного фонду молодіжного житлового будівництва вважає, що необхідно вивчати весь міжнародний досвід щодо соціального, доступного, достойного житла. «Майже всі країни, в тому числі розвинені, мають житлові програми – чи то державні, чи муніципальні, – говорить він. – Зростають соціальні стандарти – зростають бажання людей щодо поліпшення житлових умов. Якщо, до прикладу, в Україні 21 м2 на кожного члена сім’ї це є норма соціального житла, то в тій же Швейцарії чи Німеччині 50 м2 уже замало». Із найкращих тактик, які варто перейняти, Сергій Комнатний відзначає співпрацю з міжнародними фінансовими інституціями. «За прикладами не треба далеко ходити – це республіка Молдова, – розповідає він. – Вони працюють із Банком розвитку Ради Європи й отримують безвідсотковий кредит для будівництва саме орендного житла. По 50 % будівництво фінансують банк та орган самоврядування. Таким чином створюється орендний житловий соціальний фонд для тих громадян, які потребують, саме такої категорії. Дуже багато соціальної оренди. Для прикладу, у Берліні до 80% усього житла – орендне. Ці орендні будинки було створено не зараз, вони будувалися протягом десятиріч. На сьогодні жителі старої Європи нормально реагують на те, що не мають власного житла, але мають недорогу гарантовану соціальну оренду. Що ж до негативного досвіду, який не слід переймати, я би розглядав створення цілих кварталів орендного або соціального житла. Як показує світова практика, там, де створюється цілий квартал соціального житла, він перетворюється на таке собі соціальне гетто, куди відмовляються їхати поліцейські. Тому соціально незахищені верстви населення необхідно асимілювати у нормальному розвиненому суспільстві».
Програма «Доступне житло» має «вбудованих запобіжник» від утворення гетто: адже сім’ї учасників будуть жити в різних будинках. «Як показала практика минулих років, в об’єкті, який будується за програмою “Доступне житло”, може бути лише 5-10 таких квартир – ми не будуємо цілий будинок лише “Доступного житла», – пояснює Сергій Комнатний. – Кожен самостійно вибирає з переліку об’єктів. А цього року, може, взагалі ніякого переліку не буде, тому що розроблені зміни передбачають, що сім’я самостійно на ринку вибирає об’єкт нерухомості, ми маємо лише перевірити, наскільки він законний. Якщо ж ми говоримо про будівництво саме соціального орендного будинку, то якщо його буде збудовано за кошти органу місцевого самоврядування із залученням приватного інвестора (державно-приватне партнерство), то в ньому частина житла буде із соціальної оренди, а частина – звичайної. Вони будуть змішуватися між собою – люди самостійно вибиратимуть, у якій саме квартирі їм жити. Але якщо навіть один будинок буде повністю соціальним, а навколо є інші будинки, це не перетвориться на гетто. Ось якщо навколо 20 будинків є соціальними, то це вже точно гетто».
Однак соціальна оренда не буде довічним привілеєм. «Якщо дохід родини, дай Боже, зросте, то вона перестає бути соціально-незахищеною і втрачає право на соціальну оренду, – пояснює Сергій Комнатний. – Сім’я матиме щорічно підтверджувати свою платоспроможність та свої доходи. Ми сподіваємося, що до цього часу і реєстр доходів (тобто реєстр платників податків) стане відкритим, і так як у реєстрі нерухомості ми сьогодні можемо подивитися, що у кожного громадянина є у власності, так само, можливо, ми в майбутньому матимемо інформацію про сплачені податки у відкритому доступі».
Що ж, намір Держмолодьжитла більш ніж похвальний. Залишається лише подивитися, як виглядатиме його втілення.
