Якщо вам вдалося стягнутися на квартиру – а в нашій країні це зазвичай справа багатьох років – то ви навряд чи поспішатимете витратити ці гроші, вхопившись за першу-ліпшу пропозицію. А пропозицій не бракує: українські міста з передмістями вкрилися будівельники майданчиками, переживаючи справжню будівельну лихоманку. Чи ж варто нагадувати, якою актуальнлю є тема шахрайств колективних забудовників? Тисячі власників квартир чи об’єктів нерухомості роками судяться, щоб заселитися у власне житло. Експерт із комплаєнсу Наталя Чорногуб поділилася порадами про те, як самотужки перевірити забудовника, не встаючи з-за столу.
Як же можна перевірити забудовника? Можна прийти в офіс продажу, де вам покажуть копії документів, справжність яких ви не зможете перевірити. Можна помоніторити різні сайти і вивчити відгуки та коментарі інших покупців, однак негативні відгуки може прибирати модератор, а позитивні – писати боти. Можна погуглити інформацію про забудовника по різних реєстрах, але пересічному українцеві ця інформація нічого не скаже, бо треба бути людиною в темі, аби її обробити. Однак хтось же це завдання успішно вирішив! Який же алгоритм дій при виборі забудовника, якому можна довіряти?
Наталя Чорногуб проводить аналогію між вибором забудовника та співбесідою з кандидатом, і тому радить: перш ніж починати перевірку забудовника, треба для себе з’ясувати основні ринкові фактори. Отже, на що треба звернути увагу?
Правосуб’єктність компанії. Тобто передбачена нормами права здатність виступати учасником правовідносин. Ця складна юридична властивість складається з правоздатності, дієздатності і деліктоздатності – здатності нести юридичну відповідальність за шкоду, заподіяну власними протиправними діями. Наприклад, якщо статус юридичної особи припинено, то з погляду закону вона не існує, ви банально не можете підписати з нею договір. Тобто підписати-то можете, але він буде фіктивним, і ви, не знаючи, що компанія на сьогодні вже не працює, просто будете судитись роками і ніколи не зможете повернути свої гроші.
Вік компанії. Чи достатньо у неї досвіду в цій сфері? Цілком логічно: що довше компанія займається будівництвом, то більша ймовірність, що вона і надалі має намір продовжувати цю справу. Та й усі потрібні ґулі вже набила.
Вид діяльності компанії. Якщо компанія займається не лише будівництвом, а має багато інших видів діяльності, це не додає їй надійності.
Статутний капітал. Українським законодавством визначено, що для акціонерних товариств мінімальний необхідний розмір статутного капіталу повинен становити 1250 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, або 4,6 млн грн. Менший статутний капітал також може вказувати на те, що компанія недостатньо якісно веде свою фінансову діяльність.
Місцезнаходження забудовника. По-перше, варто уточнити, чи не зареєстрований забудовник на тимчасово окупованій території України або не є нерезидентом України (тобто постійно проживає за її межами). Далі слід перевірити, чи не зареєстрований забудовник у житловій квартирі або за адресою масової реєстрації. «Звичайно, якщо за однією адресою зареєстровано 30 підприємств, то ви ж розумієте, що вони навіть фізично не можуть поміститися в цій кімнаті», – говорить Наталя Чорногуб.
Можливі санкції щодо підприємства або на його засновників. Потрібно подивитися, чи немає обмежень або заборони на здійснення публічних закупівель. А також дізнатися, чи не перебуває забудовник або його засновник у санкційних списках РНБО та інших подібних організацій, чи не відкрито проти нього судових справ.
Наявність усіх необхідних дозволів та ліцензій. Без дозволів на будівництво забудовник узагалі не має право вести діяльність. Він не зможе ввести об’єкт в експлуатацію, і ви станете власником бетонної коробки без газу, води й опалення.
Наявність заборгованості. Будь-якої – перед партнерами, перед державою, перед співробітниками. Можете бути певні, що як він ставиться до своїх співробітників, так ставитиметься і до вас.
Ефективність ведення господарської діяльності. Скільки працівників працює в штаті? Якщо у компанії 2-5 працівників, то ця компанія має ознаки фіктивності.
Фінанси. Будівництво – це високоризиковий вид бізнесу, тому перш ніж укладати договір із забудовником, треба з’ясувати, чи зможе він розрахуватися зі своїми постачальниками, з робітниками, закупити якісні матеріали. «Якщо у нього проблеми з ліквідністю, то виникає питання: а чи добудує він наш будинок, у якій ми зараз хочемо вкласти наші гроші?» – говорить Наталя Чорногуб. Вона радить ознайомлюватися з фінансовим скорингом (це індекс фінансової стійкості компанії, який вказує на імовірність банкрутства забудовника) та маркетинговим скорингом (він показує маркетингову стабільність, ринкову позицію, яку компанія займає відносно своїх конкурентів).
Ризикові зв’язки. Чи немає ознак фіктивності, тобто чи не є директор зазначеного забудовника директором або підписантом у кількох інших компаніях? Ефективно вести бізнес, щоденно контролювати персонал, слідкувати за всіма процесами людина фізично може у двох-трьох компаніях, а якщо вона ще є директором або підписантом у десяти-двадцяти-ста, то це ознака фіктивності.
Треба вибирати не з одного-двох забудовників, а з п’яти, шести, десяти. І дуже важливо зіставляти кожен пункт з усіма іншими. Бувають компанії зі стажем понад 20 років, але це не заважає їм не мати ліцензії на момент початку будівництва. І так далі. Ціна помилки в цьому питанні дуже висока. Тому, як-то кажуть, краще перепильнувати, ніж недопильнувати. Тому дякуємо Наталі Чорногуб за цінні поради.
