Питання відкриття ринку землі кілька місяців було однією з найгостріших політичних тем в Україні, воно спричиняло сутички на вулицях та штовханину в Раді.
На початку лютого Юлія Тимошенко навіть вистояла декілька годин у ложі спікера, аби зупинити ухвалення закону про ринок землі у другому читанні.
Лідерка “Батьківщини” у своїх виступах неодноразово закликала наслідувати приклад Франції, де ринок землі є регульованим.
“У Франції створена спеціальна агенція, яка не дає жодного міліметра землі отримати без їхнього контролю. Франція демонструє політику підтримки власного фермера”, – заявила вона в ефірі ICTV минулого року.
І от нарешті в ніч проти 31 березня Верховна Рада таки ухвалила закон про землю.
BBC News Україна проаналізувала, як функціонує ринок землі у Франції, і чи варто запозичувати її досвід.
“Ферма Франція”
Франція – провідний агровиробник Євросоюзу, на якого припадає 16,9% аграрного виробництва ЄС.
Об’єм виробництва у сільському господарстві Франції 2018 року становив 73 млрд євро, у той час як в Німеччині – 56 млрд євро, а в Італії – 51 млрд євро.
Франція має найбільший фонд земель сільськогосподарського призначення серед країн ЄС – 27,8 млн га.
За даними Євростату, середня ціна гектару землі у Франції у 2018 році у становила 6 020 євро за гектар.
Згідно з даними Etude Agrifrance 2019, у 2018 році гектар землі у Франції коштував трохи дорожче – 6 270 євро.
Зокрема, 7590 євро складала ціна за гектар землі, на якому вирощували зернові, і 4 950 євро за гектар пасовищ.
Ціна за найкращі сільськогосподарські землі, наприклад, у регіоні Нор-па-де-Кале та місцевості Сантерр у регіоні Пікардія, перевищує 25 000 євро за гектар.
Водночас середня ціна землі у Франції набагато поступається ціні у багатьох країнах ЄС.
Наприклад, за даними Євростату 2018 року, середня ціна землі в інших країнах ЄС сатновила:
- Нідерланди – 70,3 тисячі євро за гектар
- Італія – 33,6 тис.
- Ірландія – 27,5 тис.
- Британія – 23,1 тис.
- Іспанії – 13 тис.
- Швеції – 8,8 тис.
- Польщі – 10,3 тис.
- Чехії – 7,6 тис.
Тож середня ціна на землю у Франції вища лише за ціну землі в деяких країнах, які нещодавно вступили до ЄС – Румунії (4,9 тис. євро), Угорщині (4,6 тис. євро), Латвії (3,9 тис. євро), Хорватії (3, 3 тис.).
Сотні тисяч фермерів з невеликими доходами
В Україні станом на травень 2019 року нараховувалося 46 тисяч фермерських господарств, і є тенденція до повільного зростання їх кількості – у липні 2013 року їх було 40,9 тисячі.
Натомість у Франції фермерських господарств майже в 10 разів більше, хоча вже багато років триває тенденція до їх скорочення.
Якщо у 2008 році в країні було 514 тисяч фермерів, у 2018 році їхня кількість скоротилася до 448,5 тисяч.
Займатися фермерством у Франції – це важка, і не завжди прибуткова діяльність.
За даними Національного інституту статистики та економічних студій, у 2017 році у Франції 444 тисячі людей були самозайнятими у сільському та лісовому господарстві.
З них майже п’ята частина – 92 тисячі – отримували середній прибуток лише у 560 євро на місяць і працювали за пільговим податковим режимом (micro-BA).
Інші 352 тисячі фермерів платили податки за звичайним режимом, проте 19% з них задекларували нульовий дохід або збитки.
Середній прибуток французького фермера 2017 року складав 1390 євро на місяць.
Найбільше заробляли ті, хто займається виноробством – 2790 євро, вирощуванням овочів, фруктів та квітів – 2500 євро, садівництвом – 2060.
Натомість середній місячний дохід зайнятих у тваринництві складав лише 1 100 євро, 28% зайнятих у цій галузі задекларували збитки або нульовий дохід; у виробництві зернових – 980 євро, і 30% зайнятих у галузі задекларували збитки або нульовий дохід.
Розмір ферм у Франції поступово збільшується.
У 2016 році розмір земельних фондів 5,6% ферм складав понад 200 га, 17,2% ферм мали 100-200 га, 20,2% ферм – від 50 до 100 га і 40,1% ферм мали менш як 20 га землі.
Якщо у 2000 році середній розмір ферми складав 43 га, до 2016 році він збільшився до 63 га.
У сільському господарстві 2016 року було зайнято 824 тисячі людей, 57,9% були керівниками і користувачами землі, 20% – постійними робітниками на зарплаті, 16% сезонними робітниками.
За даними цього ж інституту, вік зайнятих у сільському господарстві постійно зростав. Якщо у 2000 році 26,1% фермерів та їхніх співвласників були віком до 40 років і 20,5% – віком понад 60 років, то в 2016 році 17,5% і 25,3% відповідно.
Основна вікова група фермерів – це люди від 40 до 59 років, 2016 року таких було понад 57%.
Як функціонує ринок землі
Всі операції з купівлі-продажу землі у Франції проходять під контролем Товариств Земельного Упорядкування та Сільського Господарства (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, SAFER).
Ці організації є приватними, але функціонують не з метою отримання прибутку. Вони фактично виступають регуляторами землекористування в країні, іноді запобігають угодам купівлі, самостійно купують її, а потім перепродають.
Створили SAFER ще 1960 року за правління Шарля де Голля. Метою було збільшити продуктивність сільського господарства і залучити якомога більше молодих родин до фермерства. У 1990-х роках до цієї місії додалися захист довкілля, ландшафтів, природних ресурсів.
У складі SAFER діє технічний комітет, який розглядає досьє людей, що планують купувати землю. До його складу входять представники сільськогосподарських організацій та профспілок, місцевої влади, а також представники від Міністерства фінансів та сільського господарства.
Рішення ухвалює Рада директорів SAFER, яка складається з представників організацій аграріїв та місцевої влади, а затверджують його представники Мінфіну та Міністерства сільського господарства.
Нотаріуси, які супроводжують угоду купівлі-продажу, зобов’язані повідомити SAFER про проєкт такої угоди і запитати, чи має регулятор якісь плани щодо купівлі землі.
Регіональне відділення SAFER має два місяці на відповідь. Якщо регулятор вирішить, що земля приноситиме більшу користь для Франції в руках іншого власника – фермера, місцевої громади, національного парку, держави – вона може застосувати так зване право переважної купівлі.
Це означає, що власник землі зобов’язаний продати її саме SAFER, але регулятор має публічно обґрунтувати своє рішення про переважну купівлю.
Окрім того, якщо регулятор вирішить, що ціна землі не відповідає реаліям, її можуть намагатися змінити через суд.
За даними SAFER, право переважної купівлі застосовується лише приблизно щодо десятої частини проєктів угод купівлі-продажу землі.
Наприклад, у 2018 році відділення SAFER придбали 11 700 об’єктів власності загальною площею 103 тисяч га, а продали 105 тисяч га.
Водночас за правом переважної купівлі у 2018 році придбано лише 6 600 га вартістю 68 млн євро. Це склало 6% проданої землі та 12% угод купівлі-продажу землі того року. Все інше – це звичайні “полюбовні” угоди купівлі-продажу.
Деякі фермери навіть звертаються прямо до SAFER з пропозицією купити свою землю і не шукають покупців деінде.
Через обмеженість фінансових ресурсів для купівлі землі регулятори раніше намагалися не купувати великі земельні володіння, оскільки мали право викупати лише всю земельну частку, проте з 2015 року їм дозволили купувати лише частку великих земельних володінь.
В системи контролю ринку землі у Франції є і переваги, і недоліки.
Детально про них в коментарі BBC News Україна розповідає і порівнює з українськими реаліями засновник компанії Groupe Alfagro, французький бізнесмен Жерар де Ля Саль. Він понад 15 років працює в Україні в галузі виробництва та збуту сільськогосподарської техніки.
“Те, що у Франції зараз приблизно 450 тисяч фермерів – це завдяки контролю таких структур (SAFER). Інакше б ми пішли шляхом України – шляхом концентрації землі. Кількість фермерів би суттєво скоротилася”, – зазначає він.
На думку пана де ля Салля, кількість фермерів має значення для всієї економіки.
“В Україні набагато більше землі (у Франції 28 млн га землі сільськогосподарського призначення, в Україні – 42 млн га. – Ред.), але вдесятеро разів менше фермерів. Якщо українці хочуть бачити розвиток компаній, які виробляють сільськогосподарську техніку, потрібно, щоб аграрна політика полягала в збільшенні кількості фермерів. Це дозволить створити більше виробництв і робочих місць”, – пояснює він.
Недоліком французький бізнесмен вважає надто суворий контроль ринку землі.
“Французькі політики не сприймають збільшення розміру ферм. У Франції багато ферм з маленькими земельними ділянками у порівнянні з фермами інших країн ЄС, і це створює труднощі для конкурентоздатності французьких фермерів”, – зазначає Жерар де ла Саль.
Чи можуть купувати землю іноземці
Іноземці можуть купувати землю у Франції. Проте система купівлі-продажу землі влаштована таким чином, що переваги при купівлі отримують орендарі. Переважно це французькі фермери або громадяни ЄС, які вже давно займаються сільським господарством у країні.
“На купівлю і використання землі має бути дозвіл SAFER і той, хто вже використовує цю землю, має привілеї, в нього більше шансів отримати дозвіл, ніж у звичайного інвестора”, – пояснює Жерар де ла Саль.
Громадяни країн ЄС мають такі ж права на купівлю землі, як і французи. А ось в громадян інших країн шансів на купівлю менше.
“Наприклад, перш ніж надати дозвіл на купівлю землі українцю, SAFER перевірить, чи існує француз або громадянин країн ЄС, який міг би купити цю землю”, – зазначає Жерар де ля Саль.
Оренда землі
Франція – країна, де існує надзвичайний захист прав орендаря згідно з законом про оренду (Statut du fermage), ухваленим ще 1946 року.
- Договір оренди укладається щонайменше на 9 років, навіть якщо сторони хочуть укласти його на менший строк, вони не мають на це права.
- Суборенда є забороненою, навіть якщо на неї погодився землевласник.
- Право оренди поновлюється за бажанням орендатора.
- Землевласник не може відмовитися поновити договір оренди за виключенням ситуації, коли він оброблятиме землю за власний рахунок.
- У випадку смерті орендаря, орендний договір не припиняється, оренда передається його нащадкам
- У випадку смерті землевласника, його наступник має виконувати чинні договори оренди, дія яких не припиняється.
- У випадку ухвалення рішення про продаж землі, чинний орендатор має пріоритет на її купівлю.
- Орендна плата не визначається на розсуд землевласника, а має бути в рамках діапазону, встановленого на рівні префектури на час укладання угоди.
- Орендна плата індексується щороку відповідно до індексів, визначених префектом.
Жерар де ля Саль зазначає, що в законі існує важливе положення, яке захищає орендаря.
“Якщо власник землі хоче її продати, а ця земля вже використовується орендарем, саме він є першою людиною, якому власник землі має її запропонувати купити. А якщо орендар не може купити, він може вимагати, аби угода оренди продовжувалася і новий власник зобов’язаний погодитися”, – пояснює він.
Водночас ціну на землю визначає власник і орендар не може її оскаржити.
“Навіть, якщо власник хоче 5 млн євро за гектар. Якщо орендар не може заплатити, це його проблема, не продавця”, – каже Жерар де ля Саль.
Водночас французький закон про оренду передбачає кілька можливостей розірвання угоди оренди для землевласника:
- несплата хоча б однієї орендної плати
- нездатність орендаря використовувати орендовану землю
- випадок суборенди, до якої вдався орендатор
- передання землі для іншого господарського призначення (під будівництво), але це неможливо без згоди САФЕР
- досягнення пенсійного віку орендарем
- бажання самостійно обробляти землю, або передати членам родини чи нащадкам для обробки.
На думку Жерара де ля Саля, Україні не вистачає такого закону, як французький Statut du fermage, який захищає орендарів таким чином, аби вони могли якомога довше використовувати землю.
“Зараз (після відкриття ринку землі. – Ред.) в Україні може скластися ситуація, коли орендатор не зможе купити у власника орендовану ним землю, і той продасть її іншій людині. А якби в Україні була така ж система захисту орендарів, як у Франції, занепокоєння в них було б менше”, – зазначає він.
“Золоті” виноградники
Виноградники є найціннішими землями.
Згідно з даними Міністерства сільського господарства Франції, 793 тисячі гектарів землі у Франції використовувалося під виноградники у 2018 році. Це складає приблизно 10% площі виноградників у світі.
Виноробством займаються 85 тисяч господарств і воно дає 15% прибутку від сільського господарства.
Згідно з даними дослідження BNPParibas, ціна на землі з виноградниками в рази перевищує ціну на землі для зернових. 144 тис. євро – це середня ціна гектара виноградників, але в Шампані ціна становить 1,2-1,5 млн євро за га, в комуні Помероль досягає 3,8 млн євро.
Хоча в українських та російських ЗМІ є чимало згадок про те, що іноземцям заборонено купувати виноградники, які є національним спадком Франції, це не так.
“Те, що пишуть в статтях про заборону купувати виноробні господарства – це абсолютна неправда. Відбувається це так: іноземці купують частину акціонерного товариства, зареєстрованого у Франції, яке володіє виноградниками, і отримують контроль. Їм нічого не може завадити”, – каже Жерар де Ля Саль
2010-ті роки позначилися купівлею виноробних господарств громадянами Китаю, Сингапуру, Індії, Кореї, Росії.
Багаті іноземці можуть купувати виноградники, аби спробувати себе у цьому бізнесі, для перепродажу через деякий час чи хизування перед друзями.
“Чому так багато іноземців зараз купують виноробні? Тому що у французів недостатньо коштів, їх ціна велика, дуже невелика кількість французьких інвесторів має кошти, щоб купити. А якщо платоспроможних французів немає, власник продає іноземцям”, – пояснює Жерар де ля Саль.
Азійські бізнесмени часто купують виноробні за більшу ціну, ніж встановлена власником.
Наприклад, у 2012 році сингапурський бізнесмен Луїс Нг Чі Сінг придбав виноробне господарство Жевре-Шамбертен з 2,3 га землі, які продавали за 3,5 млн євро, за 8 млн євро.
Втім, згідно з дослідженням Vinea Transaction, у 2015 році лише 2% власників виноробень були іноземцями, вони контролювали 12 000 га землі і приблизно 500 господарств.
90% з них концентрувалися в районі Бордо і середземноморських департаментах Франції.
22% іноземних власників були британцями, 21% китайцями, 17% бельгійцями, 9% швейцарцями, по 6% становили німці, голландці та американці.
Протести та самогубства
Аграрна політика у Франції є однією з найважливіших та найгостріших політичних тем.
Відвідини Сільськогосподарського салону у Парижі є традицією для французьких президентів, які під час таких заходів спілкуються з фермерами і обіцяють забезпечити їм якщо не процвітання, то підтримку.
Потім минає якийсь час, і фермери виходять на протест. Це, зокрема, часто відбувається у зв’язку з падінням цін на аграрну продукцію.
Наприклад, восени 2019 року організації FNSEA (“Федерація об’єднань фермерів”) та Jeunes agriculteurs (“Молоді фермери”) організували тракторні марші на Париж, вимагаючи від президента Макрона дієвих заходів для порятунку сільського господарства.
І це попри дотації, які отримує французьке сільське господарство в рамках ЄС.
Окрім того, французькі ЗМІ рясніють заголовками про самогубства та самотність фермерів.
Фермерство є однією з професій з найбільшим ризиком самогубств.
Згідно зі звітом Mutualité sociale agricole, 2015 року зафіксували 605 самогубств серед зайнятих у сільському господарстві, зокрема, 372 серед фермерів і 233 серед сільськогосподарських робітників.
Четверо з п’яти самогубців становили чоловіки. Серед самогубців більшість (466 з 605) були люди старше 50 років і фермери, які займаються молочним або м’ясним тваринництвом.
Чому так відбувається?
На думку Жерара де Ля Саля, така ситуація стала наслідком мислення французьких фермерів, а також деяких аспектів податкової та європейської політики.
“Податкова система у Франції стимулює фермерів постійно інвестувати в господарство, аби платити менше податків. У ферми, яка має 100 га, буває по 4 трактори, хоча вистачило б одного. Фермери інвестують, купуючи техніку, яка їм не потрібна. Це одна причина заборгованості”, – пояснює бізнесмен.
“Інша група фермерів має борги через європейську політику. На фермах молочного тваринництва європейське право зобов’язує приводити до норми всі господарські споруди. Заради захисту довкілля, добробуту тварин та інтересів сусідів. Фермер виділяє сотні тисяч євро на непродуктивні витрати, зростає його борг. А коли ціна на молоко падає, виходить критична ситуація”, – додає він.
В інтерв’ю французькому виданню Figaro фермер, автор книги “Фермери, причини відчаю” та агрожурналіст Ерік де ля Шене окрім економічних причин самогубств, таких як заборгованість, згадує зменшення значущості праці фермера.
Мовляв, у супермаркетах достатньо їжі, нікому не загрожує голод і фермерство вже не є професією, від якої залежить життя багатьох людей, як це було ще 100 років тому.
“Ми харчуємося надмірно, відсуваючи на задній план, звідки береться їжа і що потрібно для її виробництва: фізична праця, тяжка праця, піт у спеку та холод, стрес через неможливість зібрати врожай в достатній кількості. Оскільки ми більше не визнаємо моральну і матеріальну цінність праці фермерів, вони відчувають себе розгубленими і втраченими”, – пояснює пан де ля Шене.
Він також зазначає, що проблемам фермерів не приділяють достатньо уваги і в суспільстві, і в медіа.
“Як і їхні тварини, селяни помирають у тиші. Самогубства на пошті чи в Orange ( кілька десятків самогубств співробітників французької телекомунікаційної компанії у 2008-2011 роках через очікування скорочень та стрес. – Ред.) справедливо струшують суспільство. А фермери забуті, викреслені”.
Як приклад Ерік де ля Шене цитує фермера з Нормандії, який зізнався йому, що змога поспілкуватися з агрожурналістом під час репортажу стала для нього свого роду терапією, оскільки він планував вчинити самогубство, якщо його борг досягне 150 тисяч євро.
“Цей чоловік мав глибоке почуття честі і почуття провини за свою ферму, яку передав йому батько. Для нього було нестерпно зазнати невдачі там, де досягли успіху його предки”, – розповідає він.
Тож чи варто Україні запозичувати французький досвід?
На думку Жерара де Ля Саля, Україні потрібна більш гнучка система, яка уможливлює більший розмір ферм ніж у Франції, але менший, ніж той, який пропонує український закон.
Окрім того, ще до ухвалення остаточних правок до українського закону про ринок землі французький бізнесмен називав тривожною норму в українському законі про можливість купувати до 10 тисяч гектарів землі.
“Ви обмежуєте ділянку землі, яку можна купити, 10-ма тисячами гектарів. А хіба потрібно стільки землі, щоб її використовувати в господарстві? Ні. Просто деякі люди знають, що ціна на землю зросте, і буде після відкриття ринку дуже доброю – 1500-2000 доларів за га. Вони знають, що добре зароблять в короткостроковій перспективі”, – наголошував Жерар де Ля Саль.
Втім, згідно з остаточною версією українського закону, в перші три роки можна буде купувати не більше 100 гектарів в одні руки. І лише з 2024 року – до 10 тис. гектарів.
Французький бізнесмен також закликає запозичити французьку систему захисту прав орендарів.
Окрім того, Жерар де Ля Саль підтримує закриття українського ринку землі для іноземців на першому етапі.
“Моя думка може шокувати іноземців. Україні потрібен час, аби організувати ринок і через деякий час зробити землю доступною для всіх. Спочатку українці матимуть першочергове право купівлі землі, а коли ринку знадобляться гроші та кредити, треба його відкрити. Із механізмом контролю”, – підсумовує французький бізнесмен.
